Rewolucja od 20 maja. Sprawdź nowe przepisy i obowiązki.
Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce przechodzi największą metamorfozę w swojej historii. Zbliżająca się data 20 maja 2026 roku to moment, w którym przepisy unijne i krajowe ostatecznie kładą kres tzw. „szarej strefie”. Jeśli wynajmujesz mieszkanie przez Airbnb lub Booking, musisz przygotować się na nowe wymogi rejestracyjne, podatkowe i systemowe. Co zmienia się w 2026 roku? Oto kompletny przewodnik.
20 maja 2026 – Data, która zmieni wszystko.
Kluczowym elementem zmian jest wejście w życie unijnego Rozporządzenia 2024/1028 (STR). Wprowadza ono obowiązek pełnej przejrzystości najmu krótkoterminowego w całej Unii Europejskiej. Najważniejszą nowością jest powstanie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Każdy apartament, pokój czy dom wynajmowany na doby będzie musiał posiadać unikalny numer rejestracyjny.
Bez tego numeru od maja 2026 roku żadna platforma rezerwacyjna nie będzie miała prawa wyświetlać Twojej oferty. Algorytmy Airbnb i Booking.com będą automatycznie blokować ogłoszenia, które nie przejdą weryfikacji w rządowej bazie danych.
Koniec anonimowości: Dyrektywa DAC7 w praktyce.
Choć o dyrektywie DAC7 słyszeliśmy już wcześniej, to w 2026 roku jej mechanizmy działają z pełną precyzją. Organy podatkowe w Polsce otrzymują automatyczne raporty z platform cyfrowych. Fiskus wie dokładnie:
- ile rezerwacji zrealizowałeś,
- jaki przychód wpłynął na Twoje konto,
- jakie dane identyfikują Twoją nieruchomość.
Dzięki cyfryzacji procesów, ukrycie dochodów z najmu krótkoterminowego stało się praktycznie niemożliwe, a ryzyko kontroli skarbowej dla osób niezaewidencjonowanych wzrosło do najwyższego poziomu w historii.
Podatki od najmu w 2026 roku – ile zapłacisz?
W 2026 roku rozliczenie najmu krótkoterminowego zależy od skali i charakteru Twojej działalności. Większość wynajmujących korzysta z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych:
- 8,5% – stawka podstawowa do limitu 100 000 zł przychodu rocznie.
- 12,5% – stawka od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Warto jednak pamiętać, że jeśli świadczysz usługi dodatkowe (np. codzienne sprzątanie, wymiana ręczników, śniadania), fiskus może uznać to za działalność gospodarczą w zakresie usług zakwaterowania, co wiąże się z innymi stawkami i koniecznością odprowadzania 8% podatku VAT (chyba że korzystasz ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł obrotu).
Lokalne ograniczenia i limit 90 dni
Nowe prawo daje gminom potężne narzędzia do regulowania rynku. Miasta takie jak Kraków, Warszawa czy Gdańsk pracują nad wprowadzeniem tzw. stref ograniczonego najmu. Najważniejszą zmianą, nad którą debatuje polski parlament w marcu 2026, jest wprowadzenie limitu 90 dni w roku na wynajem krótkoterminowy w ramach najmu prywatnego. Przekroczenie tego limitu wymuszałoby rejestrację pełnej działalności gospodarczej.
Check-lista dla wynajmującego w 2026 roku
Zanim nadejdzie 20 maja, upewnij się, że:
- Zgłosiłeś obiekt do ewidencji gminnej – to podstawa do uzyskania unijnego numeru rejestracyjnego.
- Pobierasz opłatę miejscową – gminy rygorystycznie kontrolują odprowadzanie tzw. opłaty klimatycznej.
- Dostosowałeś lokal do wymogów PPOŻ – nowe przepisy wymagają obecności gaśnicy i czytelnych instrukcji bezpieczeństwa.
- Masz poprawny regulamin obiektu – uwzględniający ciszę nocną i zasady współżycia z sąsiadami.
Autor: Kamil Bednarczyk
